Completaram-se quatro anos da edição da chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/18), que estabelece vários mecanismos e disposições protetivas das relações entre compradores e empresas do setor imobiliário.
Em meio a recuperação de lançamentos e vendas de unidades novas, ao longo dos últimos meses, o resultado positivo representado pela lei pode ser relacionado num maior equilíbrio do mercado imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas no processo.
A Lei do Distrato, entre outras atribuições, regula as condições em que o imóvel vendido na planta pode ser devolvido para as respectivas construtoras. O texto determina, por exemplo, os percentuais a serem aplicados na restituição dos compradores desistentes e que a devolução só pode ser feita após a conclusão da construção.
Essas regras permitiram solucionar um problema muito prejudicial no mercado imobiliário. Antes da Lei do Distrato, discordâncias entre as partes a respeito dos valores a serem devolvidos no negócio, geralmente, iam parar na justiça.
Como era antes da Lei do Distrato
Como não havia lei específica, situações de grande repercussão no fluxo de caixa da empresa e no cronograma de entrega para os compradores eram refém de uma jurisprudência errante. Portanto, as empresas não tinham como realizar um planejamento financeiro adequado para suas obras.
Houve casos em que as construtoras enfrentaram pedidos de distrato de mais de 50% das unidades vendidas na planta. Tendo obrigação de devolver os valores, logo após a assinatura do distrato, muitas empresas não tiveram caixa suficiente e condições para arcar com as despesas das obras, atrasando entregas e prejudicando outros compradores.
Uma grande quantidade de construtoras quebrou, principalmente durante a crise que acometeu o mercado nos anos anteriores à edição da Lei 13.786/18.
O que significou a nova lei
A Lei do Distrato (Lei 13.786/18.) representou a interrupção de um esquema prejudicial para o mercado: uma espécie de “indústria do distrato” que aproveitava a falta de regras para lucrar com a quebra de contratos. Sem garantia jurídica que coibisse a prática, muitos compradores celebravam o distrato na época de crise que derrubou preços dos imóveis para garantir a devolução de valores que poderiam ser aplicados em unidades mais barata de outro empreendimento imobiliário.
Atualmente, a lei prevê a devolução dos valores após a conclusão da construção, esvaziando as vantagem do esquema para os especuladores que lucram com as ações de distrato. A Lei do Distrato favorece quem realmente contribui para a saúde do mercado imobiliário brasileiro.
Outro aspecto importante da Lei 13.786/18 é o fato de estabelecer regras para que as construtoras possam descontar das devoluções relativas ao distrato, as despesas extras, como taxa de corretagem e de fruição (aos casos em que os comprador já morou no imóvel objeto do distrato durante algum tempo).
Com isso, a lei ajuda a preservar uma boa gestão financeira dos custos das construtoras. Adicionalmente, a legislação determina que as empresas apresentem textos bem claros e destacados nos contratos com as informações mais relevantes do empreendimento que está sendo construído e comercializado.
A Lei do Distrato inaugurou uma nova fase para as relações entre os entes do mercado incorporador brasileiro. Trouxe segurança para a incorporadora, protege o mutuário em caso de atraso na entrega da obra e evita que o interesse de quem faz o distrato se sobreponha ao do comprador adimplente, que honra com seus compromissos.
Nos últimos três anos a Lei 13.786/18, com sua clareza e abrangência, assegurou melhor equilíbrio na relação contratual entre empresas e compradores. Ainda, com a Lei do Distrato, os processos no judiciário também diminuíram.
